публична продан публични продажби търгове за имоти търг имот конкурс съдебен изпълнител

Предстоящо

Юни 2018
1
2

Юли 2018
1
2
3
4
5
6
7

Архив



Елате в .: BGtop.net :. Топ класацията на българските сайтове и гласувайте за този сайт!!!

„Прозрачност и ясни правила - това е СОАП” – ЧАСТ ВТОРА

Иван Димитров Продължаваме интервюто си с д-р Иван Димитров, главен изпълнителен директор на Столичната общинска агенция за приватизация (СОАП)

 

Ако не сте прочели първата част на интервюто, можете да го направите ТУК  .

 

 

 

 

 

 

Част втора

 

Значи с две думи – може да се закупи обект за приватизация от СОАП чрез банков кредит и обезпечението по кредита да е самия имот?

 

Да. От наша страна няма пречка за това. СОАП, съгласно разпоредбите, се интересува в рамките на един месец от провеждането на търга да бъде внесена цялата сума по сделката.  В случай, че купувачът не плати в едномесечен срок, внесеният депозит се задържа и обектът се предлага на класирания като втори участник в търга.. Ако и той не  внесе цената в рамките на един месец, се насрочва нов търг.

 

А ако има 10 кандидати, само до втория ли се обръщате?

 

В Наредбата за търговете и конкурсите е заложена възможност да се предлага сключването на договор само на  втория участник. При отказ от негова страна търгът се насрочва отново.

 

Значи има коренна разлика в условията по провеждане на търг чрез СОАП и съдебното изпълнение?

 

При съдебното изпълнение има  странни неща и честно казано бях изненадан от предвидения начин на действие. При продажбата на имот се стартира с начална цена равна на 50% от пазарната оценка на имота.  При липса на достатъчно широка публичност  и  информираност,  а и при други обстоятелства, е напълно възможно да не се получи конкуренция и имотът  да се продаде значително под пазарната си стойност. В известен смисъл това може да се окаже и предпоставка за корупция. Нашата практика е да започнем с първоначална цена малко по-висока от пазарната оценка. Едва при констатиране неколкократно липса на интерес , началната цена се намалява.  

 

Може би разликата е породена от коренно различните мотиви за продажба. СОАП цели максимален приход от продажби, а СИ цели бързо удовлетворение на кредитора.

 

Смятам, че по този начин се създава предпоставка за продажба на значително по-ниски цени от пазарните, което като цяло подбива пазара на недвижимости. А това в днешната икономическа обстановка е изразено в още по-голяма степен. Разбира се, аз гледам през призмата на СОАП и целите, които Столична община поставя. За СОАП тези условия за продажба са неприемливи, погледнато най-вече като конкуренция към нашата дейност.  В същото време,  макар и само в един случай, при който съгласно вече отменено законодателство имахме да получаваме  разсрочени плащания за покупка на акционерно дружество поради неплащане на цената, негов имот беше продаван на публична продан чрез съдия изпълнител.  За да се покрият нашите вземания имотът трябваше да се продаде на цена поне 2/3 от пазарната. При заложеното законодателство рискуваме, ако имотът се продаде на ½ от цената,  кредиторът  да не може  да си получи  дължимото. Но най-опасно е както вече казах подбиването на пазара  на недвижимости, особено в условията на ипотечна криза , когато е възможно подобни продажби да се увеличават.

 

Какво на практика представлява следприватизационният контрол?

Следприватизационният контрол се занимава с контрол на изпълненията на задълженията по договорите на обектите, реализирани  главно чрез конкурс. Контролът е по отношение на поети ангажименти за инвестиции, за работните места, предмета на дейност, който трябва да се запази, неотчуждаването – една година за търговете и за срока на инвеститорската програма при конкурсите. Също така при някои дружества има ангажимент за покриване на стари задължения към общината или банки.

 

До каква степен се отразява финансовата криза върху дейността на СОАП?

Броят на участниците в търговете и изобщо интересът към тях е функция от състоянието на икономиката. Инвестиционната активност е един от най-чувствителните барометри за състоянието на икономиката и това се отразява върху интереса към търговете и конкурсите. През 2007 г. средният брой участници в търговете в СОАП е бил малко под 5 бр. За 2008 г. – 2,6 бр., като последното тримесечие пада на 1,4 бр. Важен е и процентът на успешните търгове. През 2007 г. 70% от проведените търгове завършват с успех от първия път. 30% от втори и последващи  търгове. От началото на годината имаме едва  20% успешни търгове и това е тенденция, която се задълбочава  от края на 2008 г.  Участниците са много малко, най-често започва да се явява само един кандидат, рядкост в предишни години. Вярно е донякъде, че  и обектите, които останаха за приватизация не са най- привлекателни, защото процесът на приватизация е в крайната си фаза.

 

 

Смятате ли да предприемете стъпка за намаляване на началните цени на предлаганите имоти?

Нашата практика е обикновено на първия и втория търг да не се намалява цената. Оценителят дава диапазон за възможна начална цена и практиката на Надзорния съвет е да приема  горната граница за начална цена. При провеждането на втори търг обичайно цената не  се  променя. При провеждане на  трети и последващи търгове се взимат решения, които са съобразени с  конкретния случай. Ако се вземе решение за намаляване, то обикновенно е умерено до 10-15%, въпреки че  Наредбата за търговете и конкурсите  позволява   намаляване на  цената до 50%. Разбира се, има и случаи на първия търг да не се яви никой и след намаляване на цената интересът да стане толкова голям, че да се надмине началната цена. Това е доказателство, че може да се привличат клиенти с атрактивна начална цена – създава се конкуренция и цената скача. Разбира се в условията на зъдълбочаване на кризата е възможно да се коригира сега действащата практика на СОАП.

 

Ние следим световната практика и виждането на една британска аукционна къща за частни търгове с над 100 години история, показва, че успехът на един търг в над 50% от случаите зависи от атрактивната начана цена.

 

Имаме известни опасения, че в такива случаи може да се получи някакъв тип договаряне между участниците или по някакъв начин да се попречи на инвеститорите и обектът да бъде продаден на начална цена,  а това ще доведе до загуба на общината. Друга причина, поради която в СОАП засега не се залага на по-ниски начални цени е компроментиране на целия процес на приватизация и на  институцията СОАП. Представете си ситуация, в която започне наддаване за даден имот на ½ от оценката. На търга се яви един участник и го закупи на тази твърде ниска начална цена. Без съмнение, това ще доведе до негативна реакцията на медиите и обществото.  И това са причините поради които ние много предпазливо намаляваме началната цена. Въпреки че имаме и практика, която доказва ефекта от атрактивен имот на атрактивна начална цена. Ще дам и пример в тази насока: През 1995 г. имаше търг за магазинче на ул. „Оборище”, 20 кв.м.  В търга участваха 43 души. Цената достигна 1 млн. лв. тогавашни пари, при начална цена от 200 000 лв. Това е пет пъти над началната цена! След това сме имали доста случаи, в които цената скача 3-4 , а макар и много рядко до 6 пъти. В такива ситуации се създава нещо като хазартна страст. За това, навремето англичаните са създали тези аукционни къщи – използва се чисто човешката страст  за успех и победа, освен разбира се, инвестиционен проект, който е нормално да е с най-голяма тежест. А за нас това е чудесно, защото в общината влизат повече пари.

 

За какво се изразходват постъпилите от приватизация средства?

 

За инфраструктура, детски градини, училища, покриват се и някои най-належащи нужди. Почти всички детски градини в момента се строят с пари от Столичния общински  приватизационен фонд. При ограничените възможности за инвестиционно финансиране по линия на субсидия от държавния бюджет, Общинския приватизационен фонд е мощен инструмент за инвестиционна политика в Столична община.

 

От Вашата дългогодишна практика в тази област, смятате ли, че е възможно да започнат да се развиват частни търгове?

 

Преди време в СОАП идваха  брокери на недвижими имоти, които искаха да  използват нашия опит и практика, за да изградят система за реализиране на частни търгове. СОАП би могла да бъде много успешен консултант в тази област. Би могло да се получи, ако има възложител за такива търгове. И в България  вече има практика при организиране на частни търгове за произведения на изкуството например.

 

Какви са най-важните стъпки за участие в търг и съответно конкурс на СОАП? Какво бихте препоръчали на участниците? Кои са най-често допусканите административни грешки и пропуски при участието?

 

Трябва да се следи сайта на Агенцията, или по-точно нашия бюлетин в него, който ще подпомогне набелязването на подходящия обект, отговарящ на намеренията и вижданията на кандидата. Важно е да не се пропуска срокът за закупуване на тръжна документация и да се внесе депозит преди провеждането на търга. Важно е и да не се закъснява за самия търг, защото дори при закъснение от пет минути кандидатът не може да се допусне в залата – това може да бъде основание за обжалване от страна на другите участници. Технически, това са нещата, които не трябва да се пропускат. Всеки може да си направи сметка и план за участието и начина на финансирането. На основата на закупена тръжна документация  може да се направи и оглед на място. Обикновено 2-3 месеца преди даден търг, информацията е налична на сайта ни, така че има достатъчно време за кандидатите да се подготвят. Нашите служители са готови да отговарят на всички въпроси, свързани с организацията на търга. Не трябва да се забравя при внасяне предложението за участие да се прилагат всички изискуеми документи изисквани в тръжната документация.

 

Споменахте обжалване – често ли се обжалва? Колко време е необходимо за влизане във владение на имота?

 

Много рядко се обжалва. Моите впечатления са, че това се прави най-често когато има наемател, който не е спечелил търга. Чрез тези процедури  наемателят се опитва да остане колкото се може по-дълго в обекта. А съдебната система действа малко по-бавно и така той печели още няколко месеца, понякога година. Крайният срок за въвод  във владение е 45 дни от заплащането на цената, но обичайно става в по-кратък срок.

 

Интервюто проведе: Георги Веселинов, targ.bg

Интересни




публична продан публични продажби търгове за имоти търг имот конкурс съдебен изпълнител