публична продан публични продажби търгове за имоти търг имот конкурс съдебен изпълнител

Предстоящо

Май 2018
1
2
3
4
5

Юни 2018
1
2

Архив



Елате в .: BGtop.net :. Топ класацията на българските сайтове и гласувайте за този сайт!!!

Александър Василев: «Ако няма доверие, нещата не се случват»

 

Александър Василев: «Ако няма доверие, нещата не се случват»

Александър Василев e управител на консултантско дружество Алмарк специализирано в областта на тръжните процедури с недвижима собственост. Той е на 28 г. и има завършени три бакалавърски степени по „Счетоводство и контрол”, „Стопанско управление”, „Маркетинг” и една магистърска степен по „Финансов контрол. Средното му образование е със специалност „Строителство и архитектура”, завършено в гр. София. Професионалният му път започва от студентските години в България, преминава от Италия и САЩ, до 2004 г. когато навлиза и започва да развива бизнеса в сферата на недвижимите имоти.

Г-н Василев, Вие сте консултант в областта на придобиване на недвижима собственост чрез публична продан. Бихте ли начертали пътя за участие в подобен род търгове?

Първо искам да ви поздравя за това ново начинание и да пожелая на targ.bg и аудиторията му много успехи. Участието в публична продан на недвижима собственост се третира от ГПК, глава четиридесет и трета "Изпълнение на недвижими вещи". Предполагам, че няма да е интересно да ви цитирам текстове от ГПК, а ще се опитам да дам няколко практични насоки.

Първо, потенциалният участник трябва да е наясно дали има право да участва в публична продан. Лицата, които нямат такова право са посочени в ЗЗД. Ако такова лице участва в наддаване, то тогава проданта е недействителна и всичко започва с нов търг.

Второ, в обявлението за публична продан на недвижим имот има всичката необходима информация за подготовка на участника. Там са посочени провеждащият проданта и неговите координати, номера на изпълнителното дело, адреса и описание на имота, взет в повечето случаи от документа доказващ собствеността, времето за огледи, началната цена, размера на задатъка и банкови сметки, по които той да бъде внесен. Лицето имащо намерение да участва в публична продан може да го направи на базата само на информацията от обявлението, но моето мнение е, че преди да се вземе решение за участие е добре да се извървят още няколко стъпки.

Трето, потенциалният участник трябва да се запознае физически със самия имот. В определното време да го посети и да направи щателен оглед. Следващата стъпка е да се запознае с оценката на имота направена от вещо лице. Тя се намира в изпълнителното дело, а някои от частните съдебните изпълнители я прилагат в документацията предоставяна в канцеларията на Районният съд, където се подават и наддавателните предложения. При самият оглед на имота е хубаво да се обърне внимание и на обитателите му, какви хора са, как са настроени към продажбата на имота им, да се проведе разговор с тях, за да се види какви са нагласите им и да се направи извод дали биха създавали проблеми при евентуално придобиване на имота.

Казхте, че може да възникнат проблеми. Какви могат да са те?

Проблемите може да са от различно естество. Може да се стигне до извод, че отстраняването на обитателите от имота ще е проблемно, може да имат нагласата, че публичната продан е незаконосъобразна, кето ще доведе до жалби от тяхна страна и забава с влизането във владение на имота. Редки са случаите, в които собствениците са се примирили, че ще "загубят" имота си. В повечето случаи изпозват всички законови методи за проваляне на проданта или забавяне на предаването на владението. В много от случаите имотите не се отварят в определеното време за оглед и човек трябва да е доста настойчив, за да огледа дадения имот. Длъжниците обясняват, как проданта няма да се състои, защото ще покрият дълга, но това не винаги е така.

А ако все пак длъжника покрие дълга какво се случва?

В този случай проданта се преустановява, може и при частично покриване да се стигне до преустановяване, след споразумение с взискателя, но при пълно изплащане на дълга и всички такси проданта се прекратява. Уастниците трябва да знаят, че една продан може да бъде прекратена и в последният ден от времетраенето й.

Има ли изрични изисквания за формата на наддавателното предложение?

Не, но има задължителни атрибути. В наддавателното предложение трябва да бъде посочено изпълнителното дело, легитимация на лицето, което участва, за кой имот участва (това е необходимо, защото по едно изпълнително дело може имотите да са повече от един), до кого е адресирано (частен съдебен изпълнител или държавен съдебен изпълнител), не трябва да се забравя да се приложи и квитанцията за внесен задатък. Предлаганата цена трбва да е упомената с цифри и думи, ясно и четливо. Наддавателното предложение се запечатва в непрозрачен плик заедно с екземпляр от квитанцията за внесен задатък. Пликът също съдържа определени атрибути като данни на подателя номера на изпълнителното дело, от кога до кога е насрочена проданта, данни на получателя. Най - добре е участникът да се допита до съдебния изпълнител за предпочитаната от него форма и това, което трябва да съдържа плика и наддавателното предложение. Има съдебни изпълнители, които искат да имат копие от лична карта въпреки, че законово не е обосновано, но така се улеснява работата им. Други искат да имат молба за допускане в участие в публичната продан и т.н.

Задължително ли е допитването до съдебният изпълнител?

Не е необходимо, когато участникът е наясно със закона и изискванията му.

До тук добре. Да речем, че сме подготвили предложението и сме го подали в срок. Какво следва от тук нататък?

Най-приятната част е самият търг. Обичайно започва в девет часа на деня следващ последния ден за подаване на предложения. Самата технология на провеждане на проданта се води от вижданията на съдебният изпълнител. Вариантите са два - или отваря предложенията и съобщава предложената цена, или отваря всички и накрая обявява предложените цени по реда на подаване. Това е времето, в което адреналинът се покачва, преценява се конкуренцията ако участникът има намерение да наддава устно, пресмятат се стъпките и така емоциите са големи.

Споменахте за устно наддаване, какво имахте предвид?

Да, защото участниците може да са предложиле максималната си цена в предложението и да не наддават устно по време на самия търг.

Каква е логиката да се дава максимална цена?

Всеки участник има право да изгради своя стратегия. Типовете играчи са различни и логиката, която следват е различна. В това състезание печелят тези с най-добра финансова, информационна и логистична подготовка.

Какво трябва да се направи при спечелване на проданта и съответно ако участника не е спечелил?

При обявяването на купувач, лицето спечелило проданта, ако присъства на нея, се подписва в наддавателен протокол. В случай, че не присъства бива уведомено на посоченият за връзка адрес. В ГПК е записано, че има срок от една седмица да внесе предложената от него цена, като приспадне внесеният задатък. В случай, че не го направи се кани следващият по ред да закупи имота. След внасянето на цената има срокове за обжалване и след изтичането им се изготвя постановление за възлагане, което е документът за собственост. Лицето трябва да внесе дължимите такси и данъци към съдебното изпълнение, общината и служба по вписванията. След влизането в сила на постановлението за възлагане, същото се вписва и се пристъпва към овладяване на имота - доброволно или принудително.

А какво може да се обжалва?

Може да се обжалва както самата публична продан, така и постановлението за възлагане. Докато не са изтекли съответните срокове не може да се пристъпи към следващите действия. В случай, че има жалба и тя е допустима, съдебният изпълнител я насочва към компетентния съд. След като съда се произнесе се разбира какво ще се случва от тук нататък. Всеки случай е различен и не може да се сложи обща рамка. Има стъпки от спечелването на търга до реалното овладяване на имота. Ако човек не познава закона няма как да предприеме тези стъпки. Вариантите са два - или наема специалист в тази област, или сам предприема съответните действия. Практиката показва, че човек, който е далече от тази материя обичайно губи много време и средства без особен резултат.

Какво се случва ако наддавача не е спечелил проданта?

Тогава той може да изтегли задатъка си на момента. Или ако прецени, че има вероятност победителя да не внесе цената, може да изчака. При невнасяне в едноседмичен срок на предложената цена победителят губи внесеният задатък. Това се случва изключително рядко. При такава ситуация се кани следващият по ред да закупи имота.

След като Вие не сте юрист, как решавате тези въпроси за вашите клиенти?

Ние работим с правоспособен адвокат, който е специализирал в материята. Идеята на нашата дейност е да предложим комплексна специализирана услуга. Нашите клиенти избират имота, а ние се занимаваме с всичко останало.

Какво включва тази комплексна услуга?

Най-общо казано: Консултиране и/или участие за сметка на клиента в следните области: 1. Участие в тръжни процедури, публични продажби чрез съдебно изпълнителни служби, продажби чрез агенцията за държавни вземания, продажби чрез общински структури, продажби през приватизационни агенции. Оценка на имот/и одобрени от клиента и формиране на максимално изгодна за клиента покупна цена. Правно обследване на одобрени имоти, отчитане на евентуални рискове индивидуално за всеки имот, изготвяне и реализиране на план за участие в продан, съобразен с индивидуалните данни на всеки одобрен от клиента имот. 2. Извършване на дейности по фактическото придобиване на имот закупен на търг и правното му оформяне. Заличаване на вещно правни тежести, влизане във владение и изчистване на партиди към разпределителните дружества.

Целта ни е да бъдем еталон в тази област, към момента не знам да има подобно дружество, което да предлага комплексно подобен род услуги. Екипът ни е готов да се справи с всяка задача, познава материята и нуждите на клиента. Индивидуалното отношение ни помага изключиелно много във взаимоотношенията ни с клиентите, материята е специфична и доста непозната и в първият момент хората се стряскат. Едно от основните неща в нашата работа с клиенти е доверието помежду ни. Ако няма доверие практиката показва, че нещата не се случват.

Кажете ни нещо повече за екипът ви.

Този екип е сформиран в продължение на много години. Състои се от икономисти, адвокати, счетоводител и асистенти. Това са хора приели тази материя присърце, работата им харесва и обичат да се справят с предизвикателствата. Щастливи са когато донесат успех на клиентите си. Имаме етични правила които елиминират момента на конфликт на интереси и лоялността към клиента е в основата на успеха ни. Казвам го защото спецификата на работата ни е такава.

Ще пожелаете ли нещо на потребителите на targ.bg?

На потребителите на сайта бих пожелал предимно здрав разум. Избягвайте рисковете и използвайте всички източници на информация преди да предприемете каквито и да било стъпки за участие в търг. Смятам, че вашият сайт е един чудесен сборен пункт на теоретична и практична информация за участие в търг, както и предоставя всичко необходимо за непрофесионалисти в областта. И най-вече пожелавам – бъдете победители! 

 

Интересни




публична продан публични продажби търгове за имоти търг имот конкурс съдебен изпълнител