Иван Димитров е роден през 1953 г. в София. Завършва Университета за национално и световно стопанство в София. От 1986 г. е доктор по икономика. Има над 50 научни публикации. През 1992 г. е избран от Столичния общински съвет за изпълнителен директор на Столична общинска агенция за приватизация, а от 2002 г. е главен изпълнителен директор на същата. Подготвя структурата, организацията и технологията на процеса на общинската приватизация в българската столица. Подготвя и подписва договорите за около 2500 приватизационни сделки.

Част първа

Кога е създадена СОАП и с каква цел? Каква е структурата на управление на СОАП?

Столична Общинска агенция за приватизация /СОАП/ е създадена през лятото на 1992 г., няколко месеца след влизане в сила на първия Закон за приватизация, приет от Народното Събрание. Поради големите мащаби на общинската собственост в столицата - София е вторият по големина собственик след държавата - Столичният общински съвет  /СОС/ със свое изрично решение създава Столичната общинска агенция за приватизация като свой специализиран орган за осъществяване на общинската приватизация в града.
Тогава е приет и първият Правилник за дейността на Агенцията. От този момент до сега  СОАП има вече близо 18 години история и огромен брой сключени сделки – над 2500 бр. – най-много сделки сключени от приватизиращ орган в страната. Основен принцип в работата на СОАП е създаването на  максимална конкурентност, прозрачност, максимална информация за потенциалните участници, за всички обекти и търговски дружества, които се предлагат за приватизация. Използваните методи са максимално ясни, публични и достъпни за широк кръг от участници – в над 90% от случаите използваният метод е публичният търг с явно наддаване, а когато се използва методът конкурс, определяща  /с тегло 85-90% / е предлаганата цена.
Агенцията се ръководи от избран от Столичния общински съвет (СОС) Надзорен съвет, който се състои от 9 общински съветници и 4 представители, предложени от кмета на Столична община /СО/, или общо 13 души. Всички те се избират от СОС за неговия мандат. Обичайно, в групата общински съветници са представени всички основни политически сили, избрани в СОС, което осигурява максимална прозрачност на приватизационните процедури. Административната структура на СОАП включва две големи дирекции – Дирекция „Приватизация” и Дирекция „Следприватизационен  контрол” . 
Дирекция „Приватизация” се занимава с организацията на:
-    предприватизационната подготовка - подготовка на Годишния общински план за работа по приватизция /ГОПРП/ и техническата подготовка за неговата реализация.
-    Маркетинг и връзки с обществеността на приватизационния процес.
-    Правно обслужване на приватизацията.
-    Реализация на приватизационни сделки с общински нежилищни имоти, обособени части и акции на търговски дружества на общината – организацията и провеждането на търговете и конкурсите.
Дирекция „Следприватизационен контрол” включва дейностите по:
-    икономическото и финансово обслужване и правното обслужване на следприватизационния контрол  по сключените приватизационни  договори.
На посочените дейности в двете дирекции съответстват специализирани отдели.
Административното управление на СОАП се осъществява от главен изпълнителен директор, директор  по  приватизация, директор по следприватизационен  контрол,  които се избират от СОС  за времето на неговия мандат.

СОАП има ли допирни точки в дейността си с общинското дружество „Софийски имоти”? Знае се, че през годините те са продавали имоти общинска собственост. Каква е логиката, след като има специално създаден орган като СОАП за тази цел, „Софийски имоти” да се разпорежда с общински имоти?

„Софийски имоти” АД е дружество, в което за периода 1996 – 2003 година са апортирани или предоставени за стопанисване и управление голям брой общински имоти.  Съществуващата практика да се разрешава и възлага от СОС на „Софийски имоти” АД да продават или се разпореждат по друг начин освен предвидения по Закона за приватизация и следприватизационен контрол /ЗПСК/ ред с тези имоти е преустановена с решение на СОС още от 2003 година. Тази практика беше отчетена като непрозрачна, без ясни и общодостъпни правила и, в крайна сметка, с възможност за ощетяване на Столична община. Заедно с т.нар. „заменки” на имоти, предоставянето на възможност на общински търговски дружества да продават имоти беше отхвърлена като непазарна, създаваща условия за корупция практика. Последните години СОС възлага приватизацията единствено на СОАП, която се утвърди като орган, реализиращ продажбите на общински нежилищни имоти, обособени части и акции на търговски дружества с висок професионализъм, при ясни, записани в наредбите на Министерски съвет правила, пълна прозрачност и висока степен на конкуренция между всички участници.

Има общински имоти, които видимо не се експлоатират. В случай, че има инвеститор, който вижда перспектива в тях, какъв е реда, за да има възможност да ги придобие?

Ако даден обект е общински може да се инициира приватизацията му, като се предложи включването му в Годишния общински план за работа по приватизация  /ГОПРП/, който се обсъжда и гласува от СОС. Разбира се, трябва да се има предвид, че инвеститорът  може да не е наясно, че обектът е негоден за продажба - може да няма траен градоустройствен статут, да е със смесена собственост, или просто да не е общински. През 2002г., след приемане на Закона за приватизация и следприватизационен контрол /ЗПСК/, беше подготвена информация и бяха публикувани всички имоти общинска собственост, предоставени от районните кметове, които са в патримониума на Столична община. Те са поместени в списък в сайта на СОАП. Възможно е някои имоти да не са обхванати от този списък  -  да са изградени или придобити от общината след това. Ако инвеститорите предполагат, че имотът е общински и предлагат, с оглед на частната инициатива, да им се даде възможност да го закупят и да инвестират, най-доброто е да направят мотивирано предложение до нашия Надзорен съвет за включване в Годишния общински план за работа по приватизация /ГОПРП/. След вземането на решение от СОС за включването на обектите в ГОПРП,  СОАП възлага правен анализ на обекта, който  анализира годността му за приватизация с оглед на правния му статут. След извършване на тези действия инвеститорът може да получи отговор на поставения въпрос.

Има ли случай на приватизиран имот, за който в последствие да се е оказало, че има някакви проблеми с него или купувачът да е претърпял евикция?

От 2500 приватизационни сделки такива случаи се броят на пръстите на едната ръка. Това е така, защото правният анализ дава предварителен отговор на тези въпроси.  Всеки районен кмет или директор на общинско дружество се подписва за достоверността на изложените в правния анализ данни. Има изключително редки случаи, в които настъпва обстоятелство, което към момента на приватизацията е било неизвестно. Друг е въпросът, че когато се продават цели дружества – тогава се продават акциите на дружеството. Самото дружество може да притежава имоти с правни проблеми, но кандидат-купувачите се осведомяват за това от тръжната документация и правния анализ, където всичко е описано подробно. Когато продаваме общински нежилищен имот или обособена част на дружество – например магазин, ателие, ресторант, цех, УПИ и др. – тогава задължително имотът следва да е с абсолютна правна чистота, без тежести.

Как протича процесът на приватизация чрез СОАП – от взимането на решение за приватизация до окончателното приключване на процедурата?

Последователно стъпките са:
1.    Приемане на Годишен общински план за работа по приватизация /ГОПРП/. Този план се приема от СОС заедно с бюджета на Столична община и съдържа  списъка на общинските нежилищни имоти, обособени  части и целите търговски дружества, които ще се подготвят за приватизация, както и очакваните приходи и разходи за приватизация.
2.    Втората стъпка е възлагане на правен анализ на всички онези обекти и  дружества, които са включени в Годишния план. На основание на решение на СОС и след провеждане на конкурсни процедури от СОАП се възлага извършването на  правни анализи на юристи, които имат правата да извършват такива дейности. След приключване на правния анализ и заключение относно годността за приватизация, чрез Надзорния съвет се внася предложение до СОС за откриване на процедура и избор на метод за продажба за всеки един от тях поотделно. В 95% от случаите се предлага и използва методът публичен търг с явно наддаване. Методът конкурс се използва рядко, най-вече когато става въпрос за големи дружества или някакви специални обекти, за които трябва да се запази предметът на дейност. В тези случаи се изисква бизнес план, оферта за инвестиции, запазване на работни места или откриване на нови, ангажимент  за запазване предмета на дейност и др.  Но във всички случаи, дори когато в СОАП се провежда  конкурс, основна тежест при оценка на предложенията е цената –  85-90% относително  тегло.
3.    След откриване на процедура и избор на метод за продажба от СОС, СОАП  възлага на независими, лицензирани оценители оценка на обекта. Тази оценка се внася и приема от Надзорния съвет, който на основата на нея определя началната тръжна цена или пък минималната конкурсна цена.  Надзорният съвет определя и датата за насрочването на търга, тръжната или конкурсната комисия, която ще ръководи търга или конкурса, цената на тръжните или конкурсните книжа. Определя се датата за провеждане на търга и датата, до която да се подават тръжни книжа, размера на депозита и стъпката на  наддаване в търга.
4.    След това следва съобщението за провеждане на търга или конкурса, което  се публикува в сайта на СОАП (http://www.sofiampa.com/), обнародва се в Държавен вестник и в два всекидневника. В бюлетина, като част от сайта на СОАП, се описва обектът, датите за закупуване на книжа, датата и часа за провеждане на търга, началната цена, площта на обекта, цената на документацията, размерът на депозита и стъпката за наддаване.
5.    Последният етап е самото провеждане на търга. На съответната дата участниците внесли депозит и предложение за участие в търга, участват в публичното наддаване. В рамките на един месец след провеждането на търга трябва да се сключи сделката със спечелилия търга участник. Ако има някакви условия пред купувача, когато става въпрос за конкурс, тогава се провежда следприватизационен контрол. За изпълнение на условията предвидени в офертата на купувача, съответно в приватизационния договор.

Има условия, че след придобиване на собствеността в рамките на една година след това купувачът не може да се разпорежда с имота?

Да, това е така. Не може да се извършват разпоредителни сделки с имота. Преди време срокът беше по-дълъг, в последствие, поради факта, че икономиката е много динамична, това условие беше променено и срокът стана едногодишен. В случай, че има разпореждане в рамките на една година, купувачът дължи неустойка. Все пак се предполага, че приватизацията не е някакво средство за спекулация с недвижими имоти, а е свързано с някакви инвестиционни намерения от страна на купувача.

Под разпoреждане има ли се предвид и имотът да не може да служи като обезпечение за кредит?

Няма проблем обектът, предмет на приватизация, да послужи за обезпечение на кредит по приватизационната сделка. Практиката показва, че в СОАП, поне до края на миналата година, в над 70% от случаите цената или части от нея се изплащаше чрез банков кредит. Ние не бихме могли да забраним използването на този инструмент, тъй като той повишава реализацията, както и повишава цените, на които се сключват сделки. За СОАП е важно само заплащането на цялата цена  по сделката в предвидения в Наредбата за търговете и конкурсите едномесечен срок.

Значи с две думи – може да се закупи обект за приватизация от СОАП чрез банков кредит и обезпечението по кредита да е самия имот?

Да. От наша страна няма пречка за това. СОАП, съгласно разпоредбите, се интересува в рамките на един месец от провеждането на търга да бъде внесена цялата сума по сделката. В случай, че купувачът не плати в едномесечен срок, внесеният депозит се задържа и обектът се предлага на класирания като втори участник в търга. Ако и той не  внесе цената в рамките на един месец, се насрочва нов търг.





ОЧАКВАЙТЕ СКОРО ВТОРАТА ЧАСТ на интервюто, където ще разберете:

Как се отразява финансовата криза на дейността на СОАП и ще породи ли тя по-ниски начални цени на предлаганите имоти.
Важни стъпки, които не трябва да се забравят при участие в търг.
Каква е разликата при търговете провеждани от СОАП и тези от Съдебното изпълнение.
Какво представлява след приватизационния контрол.
Къде отиват средствата постъпили от приватизацията на общинска собственост.

targ.bg