Как да се оптимизира реализацията от публични продажби в условия на криза? Част от отговора на този въпрос е представянето на няколко насоки, по които е редно да се работи от всички заинтересовани страни.

Според наши източници и собствени наблюдения и анализи, продажбите на имот чрез тръжни процедури страдат от кризата точно толкова, колкото и свободния пазар на недвижима собственост.


Кой и как може да спомогне за активизирането на тази пазарна ниша?

В голямата си част публичните продажби от съдебното изпълнение са породени от необслужвани кредити. Преди началото на кризата сумите отпускани за покупка на имот от банковите институции срещу обезпечение достигаха до 90% от стойността на имота. Ценовите нива на сключените сделки тогава, значително надхвърлят цените, които към настоящия момент са готови да заплащат купувачите за същите тези имоти. В сегашната пазарна ситуация подобен род имоти са непродаваеми на цени, които да удовлетворят изцяло вземането на ипотекарният кредитор.

Целта на публичните продажби е да удовлетворят в максимална степен вземанията на кредиторите. Същевременно, обаче, цените на недвижимите имоти рязко спаднаха. Търговете се провеждат по-трудно поради липса на интерес, липса на налични средства в брой от страна на наддавачите и цялостен спад на доверието на потенциалните купувачи. От тук се пораждат и множеството провалени продажби на имот чрез търг.

Един успешен механизъм за реализиране на имотите чрез търг, е възможността тези имоти да бъдат закупувани чрез ипотечен кредит. До този момент тази опция не стоеше на дневен ред, поради сложността на подобен род банкови продукти, но интересът към възможностите за кредитиране в тази пазарна ниша се увеличава.

Кой печели?

1.    Пред потенциалните купувачи на имоти ще се отворят повече възможности.  
2.    От продажбите ще се покрива по – голяма част или изцяло дълга на длъжниците.
3.    Банковите и небанкови финансови институции, ще увеличат събираемостта си и в същото време ще продават нови кредити.
4.    Съдебното изпълнение ще се облекчи от по – ефективната реализация.


Win/win - ефект на двойната полза

1.    Осигуряването на заемен ресурс ще увеличи интереса към публичните продажби. Както вече се убедихме, двигателя на пазара на недвижими имоти е кредитирането. Чрез кредитиране в областта ще се увеличат хората желаещи да закупят имот на търг, както и ще се увеличат възможностите им да заплащат по– високи цени за имотите.
2.    Кредиторите ще увеличат събираемостта си.
3.    На съдебното изпълнение няма да се налага да извършва една продан по два пъти.
4.    По–високите продажни цени няма да оставят длъжниците в ситуацията „Без дом и с дълг към кредитора”

Какви са пречките?

1.    До средата на 2008 г. пазара на имоти беше във възходящ тренд и нямаше проблеми с реализацията на обезпечението .
2.    Срокът за заплащане на имота предмет на публична продан от СИ е прекалено кратък.
3.    Времето за документално оформяне на ипотечна сделка е малко.
4.    Плащането на цената на имота не води веднага до овладяване на имота.


Добър пример за реализиране на публични търгове е системата на работа на Столична общинска агенция за приватизация (СОАП). Всеки търг, организиран от СОАП, е в различен ден, което дава възможност на инвеститорите да участват в повече търгове. Не е за подценяване и факта, че имотите продавани от СОАП могат да бъдат закупени чрез ипотечен кредит, като обезпечение за продажбата може да послужи имота,  предмет на самият търг.

Подробности за системата на работа на СОАП може да видите в интервюто проведено с изпълнителния директор д-р Иван Димитров. Интервюто е в две части, и с него може да се запознаете  тук -  http://targ.bg/interview-read/12/


12.05.2009г.
targ.bg